مشروع قانون المالية 2027: ما الذي سيتغير في قطاع العقار بالمغرب؟

انتبه: الأمر يتعلق بمشروع قانون. صادقت لجنة المالية بمجلس النواب على الجزء الأول منه يوم 12 نونبر 2026، ويجري التصويت في الجلسة العامة يومي 13 و14 نونبر. بعد ذلك يُحال النص على مجلس المستشارين قبل نشره في الجريدة الرسمية، لذا قد تتغير الأرقام الواردة أدناه.

إجراءات مشروع قانون المالية 2027 التي تهم العقار

الإجراء	الفئة المعنية	تاريخ التطبيق المتوقع	ما الذي يتغير
جدول جديد للضريبة على الدخل (إعفاء أول 60.000 درهم)	الأجراء وباقي الملزمين	مداخيل ابتداءً من فاتح يناير 2027	أجر صافٍ أعلى وقدرة اقتراض أكبر قليلاً
خصم جزافي موحد للمصاريف المهنية بنسبة 45% (سقف 35.000 درهم سنوياً)	الأجراء	فاتح يناير 2027	دخل خاضع للضريبة أقل
استمرار الدعم المباشر للسكن	المقتنون لأول مرة (مغاربة الداخل ومغاربة العالم)	2027، مع دراسة التمديد بعد 2028	100.000 أو 70.000 درهم حسب الثمن
سكن للكراء بسومة محددة السقف	الطلبة والشباب النشيطون والأسر الحديثة	الجدول الزمني لم يُحدَّد بعد	عرض كرائي جديد فوق عقار عمومي
الضريبة على القيمة المضافة على الهامش (اختياري)	تجار العقارات المبنية	البيوع ابتداءً من فاتح يوليوز 2027	إمكانية إخضاع إعادة بيع العقارات المجدَّدة للضريبة
تعميم شهادة التسجيل	جميع العقود المسجَّلة	العقود ابتداءً من فاتح يناير 2027	إثبات مكتوب لتسجيل العقد وأداء الرسوم
تسجيل العقود القديمة (المتقادمة) دون غرامات	أصحاب عقود غير مسجلة منذ أكثر من 10 سنوات	فاتح يناير 2027	تسوية بالتعريفة الجاري بها العمل دون زيادات

الضريبة على الدخل: أجر صافٍ أعلى ابتداءً من يناير 2027

هذا هو الإجراء الأبرز. يرفع المشروع الشطر المعفى من 40.000 إلى 60.000 درهم من الدخل الصافي الخاضع للضريبة سنوياً. ولخّص وزير الاقتصاد والمالية فوزي لقجع أثر ذلك بقوله إن الأجور الشهرية الصافية التي تقل عن 10.000 درهم لن تؤدي الضريبة على الدخل، أي 87% من الأجراء.

يتم التخفيض بشكل تدريجي إلى غاية 2031. الجدول الانتقالي المقترح لسنة 2027:

الدخل الصافي السنوي الخاضع للضريبة	سعر 2026	سعر 2027 (المشروع)
إلى غاية 40.000 درهم	0%	0%
من 40.001 إلى 60.000 درهم	10%	0%
من 60.001 إلى 80.000 درهم	20%	10%
من 80.001 إلى 100.000 درهم	30%	20%
من 100.001 إلى 180.000 درهم	34%	34%
أكثر من 180.000 درهم	37%	37%

وابتداءً من 2031، سيتضمن الجدول النهائي ثلاثة أسعار فقط: 10% إلى غاية 150.000 درهم، و20% إلى غاية 500.000 درهم، و30% فوق ذلك، مع الإبقاء على إعفاء أول 60.000 درهم.

مثال بالأرقام

لنأخذ دخلاً صافياً خاضعاً للضريبة قدره 90.000 درهم سنوياً (دون احتساب الخصومات العائلية):

• ضريبة 2026: 2.000 + 4.000 + 3.000 = 9.000 درهم
• ضريبة 2027: 2.000 + 2.000 = 4.000 درهم
• الربح: 5.000 درهم سنوياً، أي حوالي 417 درهماً شهرياً

بالنسبة لدخل 72.000 درهم، يبلغ الربح حوالي 3.200 درهم سنوياً (267 درهماً شهرياً). ولدخل 150.000 درهم، حوالي 6.000 درهم سنوياً (500 درهم شهرياً).

ما أثر ذلك على قرضك العقاري؟

تحسب الأبناك القسط الشهري الأقصى انطلاقاً من الدخل الصافي. إذا كان بنكك يحدد الأقساط في 40% من الدخل، فإن 417 درهماً إضافية شهرياً تسمح بقسط إضافي يقارب 167 درهماً. هو مبلغ متواضع، لكنه قد يساعد ملفاً كان على الحد. لإعادة الحساب بأرقامك، اطّلع على دليلنا حول القدرة على الاقتراض في المغرب. وتتوقف كلفة القرض أيضاً على سعر الفائدة: اقرأ مقالنا حول سعر الفائدة الرئيسي 2,25% والقرض العقاري.

الدعم المباشر للسكن: مستمر في 2027 والتمديد في الأفق

يخصص المشروع 10,4 مليار درهم من اعتمادات الاستثمار لقطاع السكنى سنة 2027، لمواصلة الدعم المباشر للسكن وتسريع محاربة السكن غير اللائق وتحسين السكن القروي. وإلى نهاية شتنبر 2026، بلغ عدد المستفيدين من البرنامج حوالي 128.000 مستفيد.

مبالغ الدعم لا تتغير:

ثمن السكن (مع احتساب الضرائب)	مبلغ الدعم
إلى غاية 300.000 درهم	100.000 درهم
من 300.001 إلى 700.000 درهم	70.000 درهم

وحسب موقع Le Desk، سيُخصَّص للصندوق الذي يموّل البرنامج 5,72 مليار درهم سنة 2027، منها 3,62 مليار للدعم المباشر. كما تُحضّر الحكومة لتمديد البرنامج بعد 2028، عقب تقييم مستقل، بهدف بلوغ ما لا يقل عن 300.000 مستفيد إجمالاً.

مثال: شقة ثمنها 650.000 درهم تخوّل دعماً قدره 70.000 درهم، ويبقى 580.000 درهم للتمويل عبر المساهمة الشخصية والقرض. الشروط (اقتناء أول، عدم امتلاك سكن بالمغرب، الالتزام بالسكن فيه) والمراحل مفصّلة في دليلنا حول الدعم المباشر للسكن 2026.

جديد للمكترين

يعلن المشروع عن عرض سكني بسومة كرائية في المتناول لفائدة الطلبة والشباب النشيطين والأسر الحديثة والأجراء الذين ينتقلون إلى مدينة أخرى للعمل. ستضع الدولة عقارات عمومية رهن إشارة منعشين يلتزمون بسقف للسومة الكرائية وبإبقاء المساكن مخصصة للكراء لمدة محددة. ولم تُحدَّد بعد قيمة السومة ولا عدد المساكن ولا الجدول الزمني. كما يتوقع المشروع بناء أو تأهيل 100.000 مسكن في العالم القروي على مدى خمس سنوات.

تجار العقارات: الضريبة على القيمة المضافة على الهامش ابتداءً من فاتح يوليوز 2027

حالياً، تخضع الإنعاش العقاري والتجزئات والأشغال العقارية وجوباً للضريبة على القيمة المضافة، بينما تبقى إعادة بيع العقارات من طرف تجار العقارات خارج نطاقها. والنتيجة أن المهني الذي يجدّد شقة لا يستطيع استرجاع الضريبة التي أداها على الأشغال.

يحدث المشروع نظاماً اختيارياً (مادة جديدة 125 سادساً في المدونة العامة للضرائب):

• يهم المهنيين الذين يقتنون عقارات مبنية لإعادة بيعها على حالها أو بعد تجديدها؛
• تُحتسب الضريبة على الهامش، أي ثمن البيع ناقص ثمن الشراء ومصاريف الاقتناء، بالسعر العادي 20%؛
• بما أن الهامش يُحتسب مع الضريبة، فإن الضريبة المستحقة تمثل 20/120 منه؛
• يمكن للتاجر خصم الضريبة المؤداة على أشغال الترميم أو التجديد أو الإصلاح، وليس أبداً الضريبة المرتبطة بالشراء؛
• يجب أن تحمل الفواتير عبارة «فرض الضريبة حسب نظام الهامش».

مثال توضيحي: يشتري تاجر شقة قديمة بـ1.500.000 درهم مع المصاريف ويعيد بيعها بـ2.100.000 درهم. الهامش 600.000 درهم والضريبة المستحقة 100.000 درهم. إذا كان قد أدى 100.000 درهم من الضريبة على الأشغال، فلن يؤدي شيئاً إضافياً. وإذا كانت الأشغال أقل، يؤدي الفرق، لذلك لا يكون هذا الخيار مفيداً إلا في حالة التجديدات الكبيرة.

بالنسبة للفرد الذي يشتري من تاجر عقارات، لا شيء يتغير في العقد. وستكشف الأشهر المقبلة إن كان هذا النظام سيشجع على تجديد المساكن القديمة في وسط المدن.

رسوم التسجيل: ضمانات أكبر للعقود

لا يظهر أي تغيير في أسعار رسوم التسجيل ضمن الإجراءات المقدَّمة. لكن هناك تغييرين إجرائيين يستحقان الانتباه:

1. تعميم شهادة التسجيل. حالياً، تُطلب أساساً لتقييد العقد في المحافظة العقارية. ابتداءً من 2027، ستُسلَّم لكل عقد أو اتفاق مسجَّل، كإثبات على إتمام الإجراء وأداء الرسوم. وهي مفيدة للتحقق من وعد بالبيع أو عقد يقدّمه البائع، وهي خطوة ننصح بها في مقالنا حول الاحتيال العقاري في المغرب.
2. إمكانية تسوية العقود القديمة دون غرامات. تتقادم الرسوم بعد 10 سنوات بالنسبة للعقد غير المسجَّل. إذا طلب الأطراف رغم ذلك تسجيله، ينص المشروع على تطبيق التعريفة الجاري بها العمل في تاريخ التسجيل، دون غرامات ولا زيادات عن التأخير. وهذا يهم مثلاً العقود العرفية القديمة التي يُراد تسويتها قبل البيع.

نقطة تقنية أخرى: في حالة تصحيح ربح عقاري أو رسوم تسجيل، تكون اللجنة المحلية لتقدير الضريبة المختصة هي تلك التي يوجد العقار بدائرتها.

ما يجب تذكّره إذا كنت تنوي الشراء سنة 2027

• لا تؤجل مشروعك في انتظار تخفيض رسوم التسجيل أو مصاريف التوثيق: المشروع لا ينص على ذلك.
• أعد محاكاة قرضك في بداية 2027 بأجرك الصافي الجديد.
• إذا كنت تستهدف الدعم المباشر للسكن، فميزانية 2027 مبرمجة، لكن القواعد التفصيلية بعد 2028 لم تُحدَّد بعد.
• احتفظ بشهادة التسجيل لكل عقد توقّعه.

لكل حالة خصوصيتها: لحساب دقيق للضريبة أو لتركيبة التمويل، استشر الموثق أو البنك أو مستشاراً جبائياً.

أسئلة شائعة

متى سيدخل قانون المالية 2027 حيز التنفيذ؟

ستُطبَّق أغلب الإجراءات الجبائية ابتداءً من فاتح يناير 2027، بعد مصادقة المجلسين ونشر القانون في الجريدة الرسمية. أما نظام الضريبة على القيمة المضافة الخاص بتجار العقارات فمبرمج للبيوع ابتداءً من فاتح يوليوز 2027.

هل يستمر الدعم المباشر للسكن في 2027؟

نعم. يخصص المشروع اعتمادات لمواصلته سنة 2027 بنفس المبالغ: 100.000 درهم لسكن لا يتجاوز 300.000 درهم، و70.000 درهم بين 300.000 و700.000 درهم. ويجري التحضير لتمديده بعد 2028 عقب تقييمه.

هل ستُعفى الأجور التي تقل عن 10.000 درهم من الضريبة على الدخل؟

هذا هو الهدف الذي أعلنته الحكومة. تقنياً، يعفي المشروع أول 60.000 درهم من الدخل الصافي السنوي الخاضع للضريبة، ويوحّد الخصم الجزافي للمصاريف المهنية في 45% بسقف 35.000 درهم.

هل ستنخفض مصاريف شراء السكن في 2027؟

حسب الإجراءات المقدَّمة، لا: تحتفظ رسوم التسجيل والضريبة على الأرباح العقارية بنفس الأسعار. المستجدات تخص شهادة التسجيل وتسوية العقود القديمة.

ما هي الضريبة على القيمة المضافة على هامش تجار العقارات؟

هو نظام اختياري: يؤدي المهني الذي يعيد بيع عقار مبني ضريبة بنسبة 20% على هامشه فقط (ثمن البيع ناقص ثمن الشراء والمصاريف)، ويمكنه خصم الضريبة المؤداة على أشغال التجديد.

المصادر

• Médias24، أهم الإجراءات الجبائية المقترحة في مشروع قانون المالية 2027، 23 أكتوبر 2026
• Médias24، تخفيض الضريبة على الدخل على مراحل إلى غاية 2031، 23 أكتوبر 2026
• Le Desk، إعفاء الأجور الصافية التي تقل عن 10.000 درهم ابتداءً من 2027، 23 أكتوبر 2026
• Le Matin، أهم المقتضيات الجبائية والجمركية لمشروع قانون المالية 2027، أكتوبر 2026
• LesEco، ما يتضمنه مشروع قانون المالية 2027 للطبقة الوسطى، أكتوبر 2026
• Le Brief، كلفة الأولويات الاجتماعية تقدر بـ62 مليار درهم، 23 أكتوبر 2026
• Le Desk، السكن: دعم الاقتناء يتقدم على محاربة دور الصفيح، 25 أكتوبر 2026
• Le Matin، سكن للكراء في المتناول لفائدة الشباب والطلبة، أكتوبر 2026
• Le Desk، تجار العقارات يمكنهم اختيار الضريبة على القيمة المضافة على الهامش، 24 أكتوبر 2026
• Le Brief، المصادقة على الجزء الأول في اللجنة، 12 نونبر 2026

ابحث عن سكنك قبل 2027

مع ارتفاع الأجر الصافي واستمرار الدعم المباشر للسكن، هذا وقت مناسب لمقارنة العقارات. تصفّح العقارات المعروضة للبيع أو العقارات المعروضة للكراء على Immofind، وتحقّق من أهليتك عبر دليلنا حول الدعم المباشر للسكن.