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Projet de loi de finances 2027 : ce qui change pour l'immobilier au Maroc

Le projet de loi de finances 2027 ne touche ni aux droits d'enregistrement ni à l'impôt sur les profits immobiliers des particuliers, d'après les mesures présentées par le gouvernement. Ce qui va compter pour les acheteurs, c'est surtout la baisse de l'impôt sur le revenu dès janvier 2027, qui augmente le salaire net, et la poursuite de l'aide directe au logement, avec 10,4 milliards de dirhams de crédits prévus pour l'habitat. Les professionnels, eux, gagnent un nouveau régime de TVA pour les marchands de biens à partir du 1er juillet 2027.

Équipe Immofind14 novembre 2026 · 10 min de lecture

Projet de loi de finances 2027 : ce qui change pour l'immobilier au Maroc

Attention : il s'agit d'un projet. La Commission des finances de la Chambre des représentants a adopté sa première partie le 12 novembre 2026 et le vote en séance plénière a lieu les 13 et 14 novembre. Le texte doit ensuite passer par la Chambre des conseillers avant sa publication au Bulletin officiel. Les montants ci-dessous peuvent encore évoluer.

Les mesures du PLF 2027 qui touchent l'immobilier en un coup d'œil

Mesure	Qui est concerné	Date d'effet prévue	Ce que ça change
Nouveau barème de l'IR (60 000 DH exonérés)	Salariés et autres contribuables	Revenus à partir du 1er janvier 2027	Plus de salaire net, donc un peu plus de capacité d'emprunt
Déduction pour frais professionnels unifiée à 45 % (plafond 35 000 DH/an)	Salariés	1er janvier 2027	Baisse du revenu imposable
Aide directe au logement poursuivie	Primo-accédants (Marocains et MRE)	2027, prolongation au-delà de 2028 à l'étude	100 000 DH ou 70 000 DH d'aide selon le prix
Logements locatifs à loyer plafonné	Étudiants, jeunes actifs, jeunes ménages	Calendrier à préciser	Nouvelle offre de location sur du foncier public
TVA sur la marge (régime optionnel)	Marchands de biens immobiliers bâtis	Ventes à partir du 1er juillet 2027	Revente de biens rénovés soumise à TVA sur option
Attestation d'enregistrement généralisée	Tous les actes enregistrés	Actes à partir du 1er janvier 2027	Preuve écrite que l'acte est enregistré et les droits payés
Actes anciens (prescrits) enregistrés sans pénalités	Détenteurs d'actes non enregistrés depuis plus de 10 ans	1er janvier 2027	Régularisation au tarif en vigueur, sans majorations

Impôt sur le revenu : un salaire net plus élevé dès janvier 2027

C'est la mesure la plus visible. Le projet relève la tranche exonérée de 40 000 à 60 000 DH de revenu net imposable par an. Le ministre de l'Économie et des Finances, Fouzi Lekjaa, a résumé l'effet ainsi : les salaires mensuels nets inférieurs à 10 000 DH ne paieraient plus d'IR, soit 87 % des salariés.

La baisse se fait par étapes jusqu'en 2031. Pour 2027, le barème transitoire prévu est le suivant :

Revenu net imposable annuel	Taux 2026	Taux 2027 (projet)
Jusqu'à 40 000 DH	0 %	0 %
40 001 à 60 000 DH	10 %	0 %
60 001 à 80 000 DH	20 %	10 %
80 001 à 100 000 DH	30 %	20 %
100 001 à 180 000 DH	34 %	34 %
Au-delà de 180 000 DH	37 %	37 %

À partir de 2031, le barème cible ne compterait plus que trois taux : 10 % jusqu'à 150 000 DH, 20 % jusqu'à 500 000 DH et 30 % au-delà, toujours avec 60 000 DH exonérés.

Exemple chiffré

Prenons un revenu net imposable de 90 000 DH par an (hors réductions pour charges de famille) :

IR 2026 : 2 000 + 4 000 + 3 000 = 9 000 DH
IR 2027 : 2 000 + 2 000 = 4 000 DH
Gain : 5 000 DH par an, soit environ 417 DH par mois

Pour un revenu de 72 000 DH, le gain serait d'environ 3 200 DH par an (267 DH par mois). Pour 150 000 DH, il serait d'environ 6 000 DH par an (500 DH par mois).

Quel effet sur votre crédit immobilier ?

Les banques calculent la mensualité maximale à partir du revenu net. Si votre banque plafonne les mensualités à 40 % du revenu, 417 DH de plus par mois permettent environ 167 DH de mensualité supplémentaire. C'est modeste, mais cela peut aider un dossier qui était juste. Pour refaire le calcul avec vos chiffres, suivez notre guide sur la capacité d'emprunt au Maroc. Le coût du crédit dépend aussi du taux : relisez notre article sur le taux directeur à 2,25 % et le crédit immobilier.

Aide directe au logement : maintenue en 2027, prolongation en vue

Le projet prévoit 10,4 milliards de dirhams de crédits d'investissement pour le logement en 2027. Ils servent à poursuivre l'aide directe au logement, à accélérer la lutte contre l'habitat insalubre et à améliorer l'habitat rural. À fin septembre 2026, le programme comptait près de 128 000 bénéficiaires.

Les montants de l'aide ne changent pas :

Prix du logement (TTC)	Montant de l'aide
Jusqu'à 300 000 DH	100 000 DH
De 300 001 à 700 000 DH	70 000 DH

Selon Le Desk, le fonds qui finance le programme serait doté de 5,72 milliards de dirhams en 2027, dont 3,62 milliards pour l'aide directe. Le gouvernement prépare aussi une prolongation au-delà de 2028, après une évaluation indépendante, avec un objectif d'au moins 300 000 bénéficiaires cumulés.

Exemple : un appartement à 650 000 DH ouvre droit à 70 000 DH d'aide. Il reste 580 000 DH à financer par l'apport et le crédit. Les conditions (premier achat, pas de bien au Maroc, engagement d'habiter le logement) et les étapes sont détaillées dans notre guide de l'aide directe au logement 2026.

Du nouveau pour les locataires

Le PLF 2027 annonce une offre de logements à loyer abordable pour les étudiants, les jeunes actifs, les jeunes ménages et les salariés qui changent de ville. L'État mettrait du foncier public à disposition d'opérateurs, qui devraient respecter des plafonds de loyer et garder les logements en location pendant une durée fixée. Les loyers, le nombre de logements et le calendrier ne sont pas encore connus. Le projet prévoit aussi de construire ou de mettre à niveau 100 000 logements en milieu rural sur cinq ans.

Marchands de biens : une TVA sur la marge à partir du 1er juillet 2027

Aujourd'hui, la promotion immobilière, le lotissement et les travaux sont obligatoirement soumis à la TVA, mais la revente d'immeubles par un marchand de biens est hors du champ de la taxe. Résultat : le professionnel qui rénove un appartement ne peut pas récupérer la TVA payée sur ses travaux.

Le projet crée un régime optionnel (nouvel article 125 sexies du CGI) :

il vise les professionnels qui achètent des immeubles bâtis pour les revendre en l'état ou après rénovation ;
la TVA est calculée sur la marge, c'est-à-dire le prix de vente moins le prix d'achat et les frais d'acquisition, au taux normal de 20 % ;
la marge étant comptée toutes taxes comprises, la TVA due en représente 20/120 ;
le marchand peut déduire la TVA payée sur les travaux de restauration, de rénovation ou de réfection, mais jamais celle de l'achat ;
les factures porteront la mention « Imposition selon le régime de la marge ».

Exemple illustratif : un marchand achète un appartement ancien 1 500 000 DH frais compris et le revend 2 100 000 DH. La marge est de 600 000 DH, la TVA due de 100 000 DH. S'il a payé 100 000 DH de TVA sur ses travaux, il ne verse rien de plus. Avec moins de travaux, il paie la différence. L'option n'a donc d'intérêt que pour les rénovations importantes.

Pour un particulier qui achète à un marchand de biens, rien ne change sur l'acte. Il faudra voir dans les prochains mois si ce régime encourage la rénovation de logements anciens dans les centres-villes.

Droits d'enregistrement : plus de sécurité pour les actes

Aucune modification des taux des droits d'enregistrement n'apparaît dans les mesures présentées. Deux changements de procédure méritent toutefois votre attention :

L'attestation d'enregistrement devient générale. Aujourd'hui, elle est exigée surtout pour inscrire un acte à la Conservation foncière. À partir de 2027, elle serait délivrée pour tout acte ou contrat enregistré, afin de prouver que la formalité a été faite et les droits payés. C'est utile pour vérifier un compromis ou un acte présenté par un vendeur, un réflexe que nous recommandons dans notre article sur les arnaques immobilières au Maroc.
Les actes anciens peuvent être régularisés sans pénalités. Les droits sont prescrits au bout de 10 ans pour un acte non enregistré. Si les parties demandent quand même l'enregistrement, le projet prévoit d'appliquer le tarif en vigueur à la date de la formalité, sans pénalités ni majorations de retard. Cela concerne par exemple d'anciens actes sous seing privé qu'on veut mettre en règle avant une vente.

Autre point technique : en cas de rectification d'un profit foncier ou de droits d'enregistrement, la commission locale de taxation compétente serait celle du lieu où se trouve le bien.

Ce qu'il faut retenir si vous achetez en 2027

Ne reportez pas un projet en attendant une baisse des droits ou des frais de notaire : le projet n'en prévoit pas.
Refaites votre simulation de crédit début 2027 avec votre nouveau salaire net.
Si vous visez l'aide au logement, l'enveloppe 2027 est prévue, mais les règles détaillées du programme après 2028 restent à fixer.
Gardez l'attestation d'enregistrement de chaque acte que vous signez.

Chaque situation est différente : pour un calcul d'impôt précis ou un montage de financement, adressez-vous à votre notaire, à votre banque ou à un conseiller fiscal.

FAQ

Quand la loi de finances 2027 entrera-t-elle en vigueur ?

La plupart des mesures fiscales s'appliqueraient au 1er janvier 2027, une fois la loi adoptée par les deux Chambres et publiée au Bulletin officiel. Le régime de TVA des marchands de biens est prévu pour les ventes à partir du 1er juillet 2027.

L'aide directe au logement continue-t-elle en 2027 ?

Oui. Le projet prévoit des crédits pour la poursuivre en 2027, avec les mêmes montants : 100 000 DH pour un logement jusqu'à 300 000 DH et 70 000 DH entre 300 000 et 700 000 DH. Une prolongation au-delà de 2028 est préparée après évaluation.

Les salaires de moins de 10 000 DH seront-ils exonérés d'IR ?

C'est l'objectif annoncé par le gouvernement. Techniquement, le projet exonère les 60 000 premiers dirhams de revenu net imposable par an et unifie la déduction pour frais professionnels à 45 %, plafonnée à 35 000 DH.

Les frais d'achat d'un logement baissent-ils en 2027 ?

D'après les mesures présentées, non : les taux des droits d'enregistrement et de l'impôt sur les profits immobiliers ne changent pas. Les nouveautés portent sur l'attestation d'enregistrement et la régularisation des actes anciens.

Qu'est-ce que la TVA sur la marge des marchands de biens ?

C'est un régime optionnel : le professionnel qui revend un immeuble bâti paie 20 % de TVA sur sa seule marge (prix de vente moins prix d'achat et frais), et peut déduire la TVA de ses travaux de rénovation.

Sources

Trouvez votre logement avant 2027

Avec un salaire net en hausse et une aide au logement maintenue, c'est le bon moment pour comparer les biens. Parcourez les appartements et maisons à vendre ou les logements à louer sur Immofind, et vérifiez votre éligibilité avec notre guide de l'aide directe au logement.

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